Аналитика · BDA · Рынок апартаментов Пхукета

Какая реальная доходность у апартаментов на Пхукете в 2026 году?

Коротко Однокомнатные апартаменты в Банг Тао — самом активном районе Пхукета — сдаются с загрузкой ~66% по $51–118 за ночь (данные AirDNA). Если соотнести этот арендный доход с реальными ценами продажи, доходность к цене покупки выходит 3–7% годовых, а не 10%+, которые обещают застройщики. Чистыми $7–15 тыс. в год на юнит — слабый сегмент для инвестиций, но комфортный для жизни.
ДТДмитрий Тотоев, основатель BDA Обновлено: июнь 2026
Смотреть цифры

Сколько зарабатывает юнит

Сколько реально приносит апартамент на Пхукете

Средний однокомнатный апартамент в Банг Тао приносит около $10 700 чистыми в год при загрузке ~66% — это сводка по 53 листингам в пяти комплексах (AirDNA, июнь 2026). Разброс между комплексами большой и определяется не площадью, а позиционированием: ставка за ночь отличается вдвое, а загрузка у всех держится в коридоре 65–68%.

КомплексListingsOccupancyADRRevenue/yearProfitRevPAR
Cassia Residence1665,9%$117,9$27 583$15 171$75,6
Allamanda468,5%$101,4$23 846$13 116$65,3
Skypark1765,1%$76,0$17 373$9 555$47,6
Diamond1365,3%$66,6$15 720$8 646$43,1
ZCape364,6%$52,5$12 395$6 817$34,0
Среднее / итог5365,9%$82,9$19 383$10 661$53,1

Occupancy — загрузка (доля занятых ночей) · ADR — средняя цена за ночь · Revenue/year — валовая выручка за год · Profit — чистый доход за год (≈55% выручки) · RevPAR — выручка на доступную ночь, = ADR × Occupancy.

Смотреть расчёты по комплексам

Средние по выборке · Банг Тао, 1-комн

Что показывает выборка из 53 работающих апартаментов

65,9%
средняя загрузка за год
$82,9
средняя ставка за ночь (ADR)
$10,7k
чистыми в год на юнит
53
листингов в выборке (5 комплексов)

Доходность покупки

Какой ROI у конкретных лотов на продажу

Если наложить эти арендные доходы на реальные цены продажи, расчётный ROI выходит 3–7% годовых по вторичке и ~3–5% по новостройкам. Мы сопоставили 22 лота вторичного рынка и 17 новостроек с арендной доходностью их же комплексов.

Обещания против реальной доходности
годовой ROI (чистый доход ÷ цена)
Обещают застройщики≥ 10%
Вторичка (22 лота)3,4–7,1%
Новостройки (17 лотов)2,7–6,9%
Дешёвые студии
~7–8%
лучший ROI — у самых дешёвых
Премиум и крупные
~3%
высокая цена входа съедает доход
Новостройки покупаются с наценкой за новизну ($5 400–6 400/м² против $3 300–5 100 у вторички), а сдаются в тот же рынок — поэтому их доходность ниже. ROI по новостройкам — расчётная оценка по сопоставимым работающим комплексам: собственной арендной истории у них ещё нет.

Смотреть лоты и расчёт ROI

Примеры

Считаем доходность на конкретных лотах

Берём реальное объявление о продаже (FazWaz), реальную аренду этого же комплекса (AirDNA) и считаем доходность по шагам. 5 лотов вторички и 5 новостроек — переключайте вкладки и листайте.

Вторичка

Allamanda Laguna · 1-комн, 79 м²

$405 000 → ROI 3,2%

Объявление о продаже — FazWaz

Объявление о продаже на FazWaz
Реальное объявление о продаже (FazWaz).

Аренда — листинги этого комплекса в AirDNA:

Peaceful Allamanda golf — 87% / $94 Modern 1BR Allamanda — 70% / $106,1 Golf View Allamanda 3 — 84% / $69,6

Среднее по 4 листингам Allamanda. Клик → Airbnb.

Как считаем

Аренда в год — среднее по 4 листингам AirDNA$23 846
Примерная прибыль (~55%)$13 116
Цена покупки — FazWaz$405 000
Доходность в год3,2%

Премиум и крупный метраж: 3,2%. Дорогой вход даёт самую низкую доходность.

Расчёт по Allamanda — в таблице
Вторичка

ZCape X2 · студия, 30 м²

$98 000 → ROI 7,0%

Объявление о продаже — FazWaz

Объявление о продаже на FazWaz
Реальное объявление о продаже (FazWaz).

Аренда — листинги этого комплекса в AirDNA:

ZCape 2 Studio — 75% / $63,1 Laguna Flat in Zcape2 — 74% / $55,1 Zcape Condo — 72% / $39,4

Среднее по 3 листингам ZCape. Клик → Airbnb.

Как считаем

Аренда в год — среднее по 3 листингам AirDNA$12 395
Примерная прибыль (~55%)$6 817
Цена покупки — FazWaz$98 000
Доходность в год7,0%

Бюджетная студия: 7,0% — выше премиума в процентах, но низкая ставка аренды и слабая ликвидность.

Расчёт по ZCape — в таблице
Вторичка

Skypark Celeste Laguna · 1-комн, 36 м²

$186 000 → ROI 5,1%

Объявление о продаже — FazWaz

Объявление о продаже на FazWaz
Реальное объявление о продаже (FazWaz).

Аренда — листинги этого комплекса в AirDNA:

Sky Park 6th floor — 67% / $46,2 Amazing golf view studio — 82% / $54,6 Laguna Skypark apartment — 86% / $63,9

Среднее по 17 листингам Skypark. Клик → Airbnb.

Как считаем

Аренда в год — среднее по 17 листингам AirDNA$17 373
Примерная прибыль (~55%)$9 555
Цена покупки — FazWaz$186 000
Доходность в год5,1%

Новее и дороже — 5,1%. Цена входа выше, поэтому доходность ниже бюджетных.

Расчёт по Skypark — в таблице
Вторичка

Diamond Condominium · 1-комн, 33 м²

$139 000 → ROI 6,2%

Объявление о продаже — FazWaz

Объявление о продаже на FazWaz
Реальное объявление о продаже (FazWaz).

Аренда — листинги этого комплекса в AirDNA:

Diamond Resort Deluxe — 81% / $44,4 Diamond Phuket — 66% / $50,8 Diamond resort bang-Tao — 78% / $54,1

Среднее по 13 листингам Diamond. Клик → Airbnb.

Как считаем

Аренда в год — среднее по 13 листингам AirDNA$15 720
Примерная прибыль (~55%)$8 646
Цена покупки — FazWaz$139 000
Доходность в год6,2%

Середина рынка: 6,2%. Дёшево входить, но и ставка аренды невысокая.

Расчёт по Diamond — в таблице
Вторичка

Cassia («Cassia Phuket») · 1-комн, 42 м²

$173 000 → ROI 8,8%

Объявление о продаже — FazWaz

Объявление о продаже на FazWaz
Реальное объявление о продаже (FazWaz).

Аренда — листинги этого комплекса в AirDNA:

Cassia Modern Lake View — 45% / $173 Cassia 1204 — 66% / $121,2 Laguna Cassia — 91% / $56,3

Среднее по 16 листингам Cassia (загрузка 45–91%). Клик → Airbnb.

Как считаем

Аренда в год — среднее по 16 листингам AirDNA$27 583
Примерная прибыль (~55%)$15 171
Цена покупки — FazWaz$173 000
Доходность в год8,8%

Самый дешёвый Cassia — и самый доходный в процентах: 8,8%. Но это компактный юнит постарше, перепродать сложнее.

Расчёт по Cassia — в таблице
i

По всем 10 примерам реальная доходность — от 3% до ~9% в год (чаще 5–6%), а не обещанные застройщиками 10%+. Дешёвые студии дают больше в процентах, но хуже в ликвидности; премиум — наоборот.

Почему не 10%

Почему доходность ниже обещанной

Потому что аккуратная математика рынка не даёт 10% даже на лучших объектах. Однокомнатные сдаются в среднем по $50–60 за ночь, загрузка держится около 70% в годовом выражении — это потолок выручки сегмента. При ценах входа $120–250 тыс. (встречаются лоты и за $650 тыс.+) арифметика упирается в 3–7%.

Застройщики, с которыми мы общались, обоснования доходности на данных не дали: в качестве «финмодели» присылают табличку с цифрами или пример одного юнита на Booking — без подтверждённой загрузки и часто на 30–40% выше реальных ставок сдачи. Это маркетинговая витрина, а не доказанная доходность.

Светлая гостиная апартамента с балконом и видом на бассейн — Пхукет
Типовой 1-комнатный апартамент сдаётся за $50–60 за ночь

Предложение и перепродажа

Предложение растёт быстрее спроса

Рекордный ввод нового жилья давит и на аренду, и на перепродажу.

Ввод

~14,7 тыс. новых кондо за 2024

Только за один год (по данным Colliers). Непроданный остаток — порядка 10 тыс. юнитов, а срок распродажи вырос до ~28 месяцев.

Аренда

+35% активных листингов за год

Число объектов краткосрочной аренды растёт двузначными темпами (данные AirDNA), и значительная часть строящегося ещё не вышла на рынок.

Перепродажа

Тысячи конкурирующих объявлений

Выходя на перепродажу, вы становитесь одним из многих. Готовое жильё нередко продаётся дешевле, чем первичка у застройщика.

Сезонность

Когда Пхукет реально зарабатывает

Доход на Пхукете резко сезонный. По дневному RevPAR из AirDNA пик приходится на декабрь–февраль, высокий сезон длится ноябрь–март, а с апреля по октябрь доход падает в разы: ~$84 в январе против ~$21 в мае — почти вчетверо. Поэтому «декабрьские» цифры, которыми застройщики показывают доходность, нельзя растягивать на весь год.

RevPAR по месяцам
$ на доступную ночь · последние 12 мес (июнь 2025 – май 2026) · источник AirDNA
$23
Июн
$24
Июл
$23
Авг
$22
Сен
$29
Окт
$50
Ноя
$64
Дек
$84
Янв
$71
Фев
$48
Мар
$33
Апр
$21
Май
Высокий сезон (ноя–мар) Низкий сезон (апр–окт)

Спрос

Почему спрос под давлением

Спрос концентрирован на чувствительных к цене рынках. Основную долю прибытий на Пхукет формируют Россия, Китай и Индия — направления, чувствительные к среднему чеку. В 2025 году китайский поток резко просел, что усиливает риск загрузки на фоне растущего предложения.

Высокая ставка в декабре не делает объект доходным — её определяет годовая загрузка, а она под давлением.

Сравнение

Пхукет или Бали для инвестиций?

Дело не в острове, а в продукте и цене входа.

Массовые апартаменты не дают высокой доходности нигде: на Пхукете 3–7%, на Бали (Чангу) — 6–8%. Высокая доходность — у концептуальных и видовых вилл: в Убуде и на Бингине реальные объекты дают 12–14% чистыми (по отчётам управляющих компаний).

СегментРеальная доходность
Апартаменты, Пхукет3–7%
Апартаменты, Бали (Чангу)6–8%
Виллы с концепцией, Убуд / Бингин12–14%

Реальная доходность Бали — разбор 11 объектов

Доходность Бали — по отчётам управляющих компаний, разбор на 11 реальных объектах.

Бамбуковая эко-вилла в джунглях Убуда — концептуальный объект с видом
Бали: доходность определяет концепция и управление

Вопрос не «Пхукет или Бали», а «массовые апартаменты или концептуальные виллы». Заработок — во втором, и решает его цена входа.

FAQ

Частые вопросы

Короткие ответы с цифрами из выборки.

Какая реальная доходность аренды на Пхукете?
Доходность к цене покупки — 3–7% годовых для однокомнатных в Банг Тао. Мы соотнесли арендный доход (данные AirDNA: загрузка ~66%, чистыми $7–15 тыс. в год на юнит) с реальными ценами продажи (FazWaz).
Правда ли застройщики обещают 10% и более?
Да, но обоснования на данных мы не получили: расчёты строятся на витринных ставках, завышенных на 30–40% относительно реальной сдачи.
Какой апартамент даёт лучшую доходность?
Парадоксально — самые дешёвые студии (ROI около 7–8%); премиальные и крупные новостройки дают 3–4% из-за высокой цены входа.
Стоит ли покупать апартамент на Пхукете для сдачи?
Для жизни — да; как инвестиция — слабо: низкая доходность, рекордное предложение и сложная перепродажа.
Чем Бали отличается по доходности?
На Бали реальная доходность — 6–14% по отчётам управляющих компаний: концептуальные виллы Убуда и Бингина дают 12–14%, массовые апартаменты Чангу — 6–8%. Дело не в острове, а в продукте и цене входа.
ДТ
Дмитрий Тотоев

Основатель BDA (Bali Developers Accelerator). В недвижимости с 2012 года — опыт сделок на рынках России, Дубая, Турции и Бали, $50M+ сделок на Бали. Расчёты доходности построены на собственной базе из 30 000+ объектов недвижимости (источники: AirDNA, управляющие компании, прямые отчёты собственников). Методология не завышает доходность и не занижает риски.

Источники: AirDNA, FazWaz, Colliers, C9 Hotelworks, TAT.
Последнее обновление: июнь 2026

Читайте также

Реальная доходность недвижимости на Бали — 11 объектов→ Какую реальную доходность даёт аренда виллы на Бали→ Leasehold или freehold на Бали — что выбрать инвестору→ Полная выборка данных по Пхукету→

Хотите объект, который реально приносит доход?

BDA анализирует рынок по собственной базе из 30 000+ объектов и подбирает объекты на Бали с понятной доходностью и ликвидностью — без витринных обещаний.

Получить консультацию