Документы и право
9+ типов документов, договор лизхолда или фрихолда, подтверждение полной оплаты земли.
Иначе: объект с нечистыми документами нельзя ни сдать, ни перепродать.
Инвестиции в недвижимость Бали
Недвижимость на Бали с доходностью, подтверждённой данными
Что мы делаем
Подбираем виллы и апартаменты по реальной доходности аренды и сопровождаем объект — от сделки до перепродажи.
в презентации до 25% по факту бывает 7%Масштаб и опыт
Независимая аналитика и подбор по фактическим данным
За плечами — 3,5 года на рынке Бали и продуктовый консалтинг на четырёх рынках.
$50M+
сделок на Бали за 3,5 года
Бали
4 рынка
опыт работы с недвижимостью на четырёх рынках
Россия · Дубай · Турция · Бали
12 лет
в недвижимости — от продаж до co-development
опыт основателя
80%
проектов отклоняем после анализа
говорим «нет» чаще
Главный риск инвестора
Обещанная доходность и реальная — это разные цифры
Застройщик показывает доходность из презентации. Рынок показывает другую — по фактической загрузке и ставкам аренды. Разницу инвестор обычно узнаёт уже после покупки, когда менять что-то поздно.
Доходность из презентации застройщика выглядит привлекательно — но почти всегда держится на завышенных вводных.
Высокая цифра держится на завышенной загрузке (например, 90%+ круглый год) и витринной ставке. Реальная загрузка объекта часто 50–65% — отсюда и разрыв.
Поэтому доходность по каждому объекту мы пересчитываем сами — по реальным данным рынка, а не по презентации.
Речь о завышенных презентациях. Правильно подобранный объект, наоборот, даёт прогнозируемую доходность — её мы и считаем для вас по реальным данным.
Заявленная и реальная загрузка
У отобранных загрузка близка к заявленной · оценка BDA
90%+
В презентациях
застройщиков
застройщиков
50–65%
Реальная
средняя
средняя
75–85%
У отобранных
объектов
объектов
Рынок
Почему Бали — и почему сейчас
Туризм на Бали активно растёт и тянет за собой спрос на аренду. При грамотном выборе объекта это даёт стабильную доходность — а растущий рынок поддерживает и рост стоимости актива.
10–18%
доходность аренды по проверенным объектам
после отбора и пересчёта по реальным данным
80–90%
заполняемость по топовым объектам
по данным нашей аналитики
~300%
рост стоимости земли
за последние 5 лет
Туризм активно растёт
6,3 млн
иностранных туристов в 2024
исторический рекорд
+19%
рост турпотока за год
2024 к 2023
~7 млн+
прогноз турпотока на 2026
рост продолжается
21,7%
доля туризма в экономике Бали
ВВП региона, 2024
Как мы отбираем проекты
Проверяем проект по 6 направлениям
Каждый проект проходит шесть независимых проверок. Не прошёл хотя бы одну — мы его не рекомендуем, какой бы ни была комиссия.
Разрешения PBG / SLF
Наличие PBG до начала стройки и SLF после сдачи — госконтроль на Бали усиливается каждый год.
Иначе: стройку могут остановить, а готовый объект — нельзя легально сдавать.
Финансирование проекта
Оплачена ли земля полностью и на чьи средства идёт стройка — собственные или только привлечённые с продаж.
Иначе: проект может встать недостроем, если продажи замедлятся.
Опыт девелопера
Реализованные проекты на Бали и в других странах, опыт команды, учтены ли риски.
Иначе: команда без истории срывает сроки и качество.
Качество строительства
Материалы, качество гидроизоляции и применяемые технологии.
Иначе: через пару лет вилла начинает «течь» и съедать доход на ремонт.
Пересчёт доходности
Пересчитываем все цифры финмодели сами, по данным ведущих управляющих компаний.
Иначе: обещают 15–25%, а по факту объект показывает 7%.
Все шесть проверок проходит 1 проект из 5 и попадает к инвестору. Остальные 80% мы отклоняем.
Методология
Откуда наши цифры
У нас собственный отдел аналитики с собственной методологией. Считаем по данным AirDNA, отчётам управляющих компаний, прямым P&L владельцев вилл и собственным сегментированным comp-сетам по разным типам объектов — для глубокого понимания рынка.
01
AirDNA
Рыночные данные по аналогам: ставки, загрузка, выручка.
02
Отчёты УК
Закрытые операционные отчёты управляющих компаний.
03
Владельцы вилл
Прямые P&L: реальный доход и расходы по объектам.
04
Свои comp-сеты
Сегментированные срезы по типам и районам — 25+ моделей.
30 000+
объектов в постоянной,
обновляемой аналитике
обновляемой аналитике
Каждый объект сегментирован по району, типологии и характеристикам (BASE / MID / TOP / TOP+VIEW), а аналитика обновляется постоянно.
Чем мы отличаемся
Агентство, застройщик или BDA?
Агентство продаёт что есть, застройщик — только своё. Мы работаем на стороне инвестора и проверяем каждый объект данными.
| Агентство | Застройщик | BDA | |
|---|---|---|---|
| Мнение о рынке | Продаёт, что есть в наличии | Хвалит только свой объект | Непредвзято: куда стоит вкладываться, а куда нет |
| Доходность | Со слов застройщика | Завышенная финмодель | Пересчитываем по реальным данным рынка |
| Качество строительства | Не проверяет | «Всё построено качественно» | Проверяем материалы, гидроизоляцию, технологии |
| Выбор объектов | Что есть у партнёров | Только свои юниты | Доступ ко всем объектам рынка — отбираем только 20% лучших |
| Юридическая безопасность | Ищите юриста сами | На усмотрение покупателя | Свои юристы и нотариальные проверки |
| Интерес в сделке | Получить комиссию | Продать своё | Защитить ваш капитал |
Принципы BDA
Чему мы говорим «нет»
Объектам с непрозрачной или завышенной доходностью.
Застройщикам в кассовых разрывах без контроля над их деньгами.
Сокрытию рисков ради закрытия сделки.
Продаже объекта только потому, что за него платят комиссию.
Говорим «нет» чаще, чем «да» — и поэтому нам доверяют.
80% объектов отклоняем после анализа. Берёмся только за то, что подтверждено данными.
После сделки
Мы не исчезаем после подписания
Сопровождаем объект весь срок владения — от стройки до перепродажи. Это входит в комиссию, а не оплачивается отдельно.
1
До покупки
Анализ объекта, юридический аудит и переговоры об условиях сделки.
2
Стройка
Ежемесячные отчёты о ходе работ и защита ваших интересов перед застройщиком.
3
Приёмка
Выезд на объект, дефектный лист и контроль устранения недочётов до подписания.
4
Договор с УК
Проверка условий и переговоры по невыгодным пунктам управляющей компании.
5
После сдачи
Контроль работы УК и защита ваших интересов при спорных ситуациях.
6
Перепродажа
Поиск покупателя через нашу базу и агентскую сеть, сопровождение сделки.
Поэтому большинство наших клиентов возвращаются за вторым объектом.
Районы
У каждого района — свои цифры
Чангу, Букит и Убуд живут по разным правилам. Сравните, прежде чем выбирать.
Чангу
доходность ~11%
Серф · цифровые кочевники
Чангу — самый высокий спрос на аренду. Зрелый и предсказуемый рынок с высокой ценой входа.
Обзор рынкаБукит
загрузка 72%
Клифы · премиум
Букит — драйвер роста премиум-сегмента. Результат сильно зависит от точности выбора микролокации.
Обзор рынкаУбуд
net yield 17–25%
Природа · experience
Убуд — недооценённый experience-формат. Отдельный wellness-рынок с открытым инвестиционным окном.
Обзор рынкаПоказатели намеренно разные — для каждого района приводим то, что точнее описывает его экономику. Единый net yield рассчитываем индивидуально под конкретный объект.
Аналитика
Разберитесь в рынке до первой сделки
Юридическая проверка
Юридическую чистоту проверяем по реестрам
Это обязательная часть нашей проверки перед каждой сделкой. Полные разборы — лизхолд и фрихолд, налоги, due diligence продавца и застройщика — собраны в Гиде инвестора.
Открыть Гид инвестора
Чек-лист due diligence
пример
Тип права — SHM или Hak PakaiSHM
Продавец сверен с реестром собственниковBPN
Разрешение на строительствоPBG / IMB
Зонирование участкаRTRW
Налоговые задолженности продавцаPBB
Нотариальное удостоверение сделкиPPAT
Telegram-канал
Объекты, сделки и аналитика — в нашем Telegram
Лучшие объекты на Бали уходят за 24–48 часов. В канале вы видите их раньше рынка — плюс свежая аналитика и разборы сделок.
- Новые проверенные лоты и закрытые предложения
- Изменения цен и быстрые сделки
- Краткие разборы рынка и доходности
- Новости законодательства и ответы на вопросы
BDA BaliTelegram-канал
🏠 Последний лот на пресейле: вилла 2BR, ROI 17.5%, от $320k. Успейте забронировать →
📊 Разбор рынка: апрель — загрузка +4%, средняя ставка выросла до $230/ночь
Наведите камеру телефона, чтобы открыть канал
Кому подходит
С каким бюджетом к нам приходят
Медианный чек — около $350K. Работаем с тремя сегментами:
Розничный инвестор
$150–400K
1–2BR вилла или апартамент в проверенном проекте.
Состоятельный инвестор
$400K–1,5M
Премиальная или видовая вилла, experience-формат.
Пакетные сделки · co-development
от $1,5M
Несколько юнитов в одном проекте или вход в co-development.
Проверенные объекты
Только лучшие проекты — с подтверждённой доходностью
Pre-sale коллекционных вилл, отмеченных архитектурными изданиями
175 м² и 198 м²
Премиальная вилла всего в 700 метрах от пляжа
150 м²
Готовая 4br вилла с видом на каньон и реку
363 м²
Премиум-вилла с видом на океан в комплексе со всей инфраструктурой
300 м²
Готовая вилла с инфинити-бассейном и видом в джунгли
300 м²
Комплекс таунхаусов в 4 минутах от самого популярного пляжа
118 м²
Апартаменты с инфраструктурой в центре Убуда
27–87 м²
Отзывы
Что говорят клиенты
Реальные истории клиентов BDA — с их согласия. На фото — проекты, в которые они вошли.
Я уже забронировала виллу в одном районе, но решила копнуть глубже и обратилась к ребятам из BDA. После подробного анализа рынка вместе пришли к выводу, что у той виллы будет низкая доходность. В итоге подобрали объект в другом районе — с видом на океан, по хорошей цене и ещё во фрихолд. А когда убедилась, что он реально строится, и мы выровняли график платежей — вошла ещё в один интересный комплекс, уже в Убуде.
Виолета1-й объект — 2025 · 2-й — 2026
Купил апартаменты на самом старте строительства. Весь срок стройки ребята сопровождали: помогали в переговорах с застройщиком по платежам и по сдвигам сроков, провели приёмку юнита и очень сильно помогли согласовать изменения в договоре с управляющей компанией. Сейчас объект сдан и вышел в аренду — ждём первых поступлений.
Арманпокупка 2024 · сдача 2026
Искал виллу под инвестиции. Подобрали трёшку в Убуде с хорошим видом — и уже в первый год после сдачи вышли на доходность выше 14%, хотя весь комплекс ещё даже не достроен. Надеюсь дальше будет ещё лучше, но кейс для меня уже отличный.
Александрпокупка 2023 · в аренде с конца 2024
BDA Bali на YouTube
4 стратегии инвестиций на Бали, которые дают до 40% годовых
Подпишись на нас в YouTube
Команда
Кто отвечает за рекомендации
Дмитрий Тотоев
Основатель BDA
12 лет в недвижимости — прошёл путь от маркетинга и продаж до продуктового консалтинга и co-development на четырёх рынках: Россия, Дубай, Турция, Бали. На Бали за 3,5 года — $50M+ сделок.
Я отвечаю за каждый объект, который мы рекомендуем. Поэтому восемь из десяти — отклоняю: лучше потерять сделку, чем доверие инвестора.
О компании и команде
Экосистема
Проверенные партнёры на каждом этапе
Под каждый этап сделки — отобранная команда, прошедшая нашу проверку.
Право
Опытные юристы
Due diligence, разрешения и структурирование сделки под вашу безопасность.
Продукт
Проверенные архитекторы
Генпланы и проектирование под максимальную доходность объекта.
Стройка
Отобранные подрядчики
Строители, прошедшие наш конкурс по качеству материалов и технологий.
Аренда
Лидирующие УК
Управление арендой и прозрачная операционная отчётность по объекту.
Работаем с проверенными партнёрами
Консалтинг и co-development
Есть участок или проект на Бали? Поможем его запустить
Продуктовый консалтинг и co-development: независимая аналитика рынка, продуктовая концепция, финмодель и продажи под результат. Берёмся только за проекты, в которые верим сами.
Что мы делаем для девелопера
- Анализ локации, спроса и конкурентов по нашей базе 30 000+ объектов
- Продуктовая концепция: типологии, площади, аменитис под доходность
- Финмодель и прогноз доходности по реальным данным рынка
- Запуск продаж и сопровождение — под результат
Опыт сделок$50M+ на Бали за 3,5 года, а не теория из учебников
Сеть контактовЮристы, архитекторы, подрядчики и УК на Бали
Только данныеРешения по цифрам рынка, без «розовых очков»
КонфиденциальноNDA по запросу, данные не передаём третьим лицам
FAQ
Частые вопросы
Короткие ответы на то, что инвесторы спрашивают чаще всего.
Может ли иностранец владеть недвижимостью на Бали?
Да. Иностранец оформляет лизхолд (долгосрочную аренду) или фрихолд через специальную структуру. Большинство выбирают лизхолд — мы проверяем форму собственности по каждому объекту.
Лизхолд или фрихолд — что выбрать?
Лизхолд — долгосрочное право (обычно 25–30 лет с продлением), проще в оформлении. Фрихолд — полная собственность, сложнее для иностранца. Выбор зависит от цели и горизонта инвестиции.
Какая реальная доходность аренды?
10–18% по проверенным объектам после отбора — считаем по фактической загрузке и ставкам аналогов и данным управляющих компаний, а не по презентации застройщика. Зависит от района, формата и сценария.
Сколько стоят ваши услуги для покупателя?
Подбор и сопровождение на весь цикл входят в комиссию с продажи. Отдельной платы за подбор объекта для покупателя нет.
Что, если подходящего объекта нет?
Скажем прямо. Мы отклоняем 80% объектов — лучше не купить, чем купить плохое.
Подберём объект под вашу цель и бюджет
Бесплатно и по реальным данным. Не найдём подходящего — так и скажем.
→ Подборка из проверенных объектов под ваш бюджет
→ Честный прогноз доходности — с негативным сценарием