База знаний · BDA · Недвижимость Бали
Как читать финмодель аренды виллы на Бали
С чего начать
Что такое финмодель и с чего её читать?
Финмодель (финансовая модель) — это расчёт в таблице. На входе три вещи: цена за ночь, загрузка и расходы. На выходе — сколько денег вилла приносит в год и за сколько лет окупается.
Главная ошибка новичка — смотреть сразу на итоговую цифру доходности («10% годовых») и верить ей. Опытный человек делает наоборот: проверяет, откуда взялись цена за ночь и загрузка и что вычли по дороге. Если эти цифры взяты с потолка — красивый итог ничего не стоит.
Дальше разберём всё по шагам на одном примере: вилла с тремя спальнями, цена входа $600 000.
Шаг 1 · Разбор
Сколько на самом деле зарабатывает вилла?
Честная модель показывает каждый шаг от «сколько заплатили гости» до «сколько осталось у владельца» — не одной строкой, а по порядку.
Из каждого доллара, который заплатили гости, до владельца доходит примерно 55 центов — остальное уходит площадкам и управляющей компании. $78 000 в год с виллы за $600 000 — это около 13% годовых. Если в таблице нет такой разбивки, а сразу написано «чистая доходность 55%» — это плохой знак: хорошая модель показывает каждый вычет, плохая просит поверить на слово.
Тот же пример в цифрах
Четыре цифры, по которым проверяют любую модель аренды
Шаг 2 · Цена за ночь
Почему в модели должно быть ДВЕ цены за ночь?
Цена за ночь (ADR, average daily rate) в честной модели стоит два раза: до комиссий и после. Между ними — деньги, которые до владельца не доходят.
Когда гость платит, скажем, $600 за ночь, в расчёт попадает не вся сумма. Сайт бронирования (Airbnb, Booking) сразу забирает комиссию — примерно 14–18% (точный процент зависит от площадки и тарифа). Остаётся около $500 — и это ещё не деньги владельцу, а выручка, из которой дальше вычитают оплату управляющей компании и расходы на содержание.
Поэтому в модели важна не та цена, что на витрине, а та, что остаётся после комиссий. Если в таблице стоит только витринная цена, а дальше сразу «выручка» — доход завышен ровно на размер комиссий, которые «забыли» вычесть.
Шаг 3 · Загрузка
Сколько дней в году вилла реально сдаётся?
Загрузка (occupancy) — это какая часть года вилла сдаётся. Загрузка 65% значит, что вилла занята примерно 237 ночей из 365, а остальное время свободна.
Это самая важная и самая «скользкая» цифра в модели, потому что она напрямую умножает выручку. Вот три частые уловки, на которые её «подкручивают».
Сезон вместо года
Показывают загрузку высокого сезона (85%) и применяют ко всем 365 дням. В межсезонье спрос ниже, и в среднем за год выходит 60%. В модели нужна цифра за весь год.
Дорого, но пусто
Вилла за $1500 за ночь, которая сдаётся лишь 30% времени, приносит меньше, чем вилла за $400 с загрузкой 80%. Высокая цена за ночь не равна большому доходу.
Цифра без источника
«Обычно тут 80%» — это не данные. Загрузка должна быть взята из реальных похожих вилл (компсет, о нём ниже), с указанием, откуда и на какую дату.
Шаг 4 · Расходы
Куда уходят остальные 45%?
До владельца доходит около 55% выручки. Остальные ~45% — это три статьи: комиссии площадок (14–18%), управляющая компания (15–20%) и прочие расходы (~10%). Управление мы выносим отдельно — это крупная статья сама по себе.
Простое правило: если в модели владельцу остаётся больше 60% выручки и не объяснено почему — значит, какую-то статью расходов не учли. Чаще всего «теряется» резерв на будущий ремонт — и тогда доходность на бумаге выглядит выше, чем будет на деле.
Прочие расходы — ещё около 10%
- Свет, вода, интернет — электричество на Бали обычно самая большая коммунальная статья.
- Персонал — уборка, садовник, обслуживание бассейна, охрана.
- Текущий ремонт — кондиционеры, бассейн и техника изнашиваются от жары и постоянной аренды.
- Деньги на будущий крупный ремонт (reserve) — виллу через несколько лет надо обновлять, и эти деньги откладывают заранее. Статью чаще всего «забывают».
- Мелочи для гостей и страховка — вода, кофе, шампунь, туалетная бумага, бельё.
Шаг 5 · Налоги
А что с налогами?
Налоги с аренды обычно администрируются на операционной стороне — той же управляющей компанией, которая ведёт бронирования и расчёты. Поэтому в модели владельца они, как правило, уже учтены внутри доли управляющей компании, а не вычитаются отдельной строкой сверху.
Личная налоговая нагрузка владельца — отдельная история. Она зависит от того, как оформлено владение (физлицо, лизхолд, компания PT PMA) и где владелец налоговый резидент. Это вопрос к налоговому консультанту до сделки.
Что важно при чтении модели: понятно, кто и какие налоги платит, и не появляются ли они внезапно сверх заявленной доходности. Если обещают «55% чистыми», а потом выясняется, что налоги ещё не вычтены, — это уже другая доходность.
- Кто платит налоги — вы или управляющая компания?
- Они уже в показанной доходности или идут сверх неё?
- От какой структуры считается нагрузка — физлицо или компания (PT PMA)?
Шаг 6 · Главное
Компсет: почему без него вся таблица — пустая бумажка
Компсет (comp-set) — это список похожих реальных вилл, которые уже сдаются, с их настоящими ценами и загрузкой. Именно он отвечает на вопрос «а откуда вы взяли эти цифры?».
Без компсета цена за ночь и загрузка в модели — просто пожелания. Проверить их нельзя, а значит, и верить им нельзя. С компсетом — можно открыть каждый объект по ссылке и убедиться своими глазами.
Правильный порядок такой: сначала собирают компсет, и уже из него берут цену за ночь и загрузку для модели — а не наоборот. Поэтому модель без компсета и называют бумажкой: красивые цифры, под которыми ничего нет.
Правда похожие виллы
Тот же район и даже вид (с океаном и без — разные деньги), тот же размер и класс. Свою новую виллу нельзя сравнивать со старыми за углом.
У данных есть дата
Цены и загрузка устаревают. Цифры годичной давности уже могут врать — рядом должна стоять дата выборки.
Живая ссылка на каждый объект
Главный признак, что компсет настоящий, а не нарисованный для красоты: любую виллу из списка можно открыть и проверить.
| Колонка | Что показывает |
|---|---|
| Объект (листинг) | похожая вилла: тот же район, столько же спален, тот же класс |
| Сколько дней доступна | сколько ночей в году объект реально можно забронировать |
| Загрузка | сколько из этих ночей занято |
| Цена за ночь | средняя ставка по объекту |
| Выручка за год | сколько вилла собрала за год |
| Прибыль | сколько осталось после расходов |
| Ссылка на объявление | прямая ссылка на Airbnb / Booking — каждую цифру можно открыть и проверить |
Названия объектов и конкретные цифры здесь не приводим — это иллюстрация того, какие колонки должны быть.
Две виллы с одинаковым числом спален могут быть из совершенно разных миров — и сравнивать их цену за ночь и загрузку нельзя. Что выдаёт «непохожесть»:
- Часть комнат закрыта. В объявлении — многокомнатная вилла, но сдаётся не вся. При этом за счёт большого сада и просторной гостиной это уже совсем другой уровень сервиса, а не «просто больше спален».
- Вилла на территории пятизвёздочного отеля. Её цену держат инфраструктура, сервис и имя отеля. У отдельно стоящего дома ничего этого нет — а ставка в листинге выглядит «как у похожей виллы».
А если ваш объект — компактный таунхаус на 2 комнаты без какой-либо инфраструктуры, ставить его в один ряд с такими виллами нельзя. Это не равнозначные объекты, и их цена за ночь с загрузкой несопоставимы. Поэтому каждую строку компсета открывают и проверяют вручную, а не берут по названию и числу спален.
Чуть глубже
Ещё две вещи, на которых ловят новичков
Простая цифра и честная цифра
Одна доходность считается просто (доход ÷ цена виллы) и не учитывает время. Другая (IRR) учитывает, что деньги приходят не сразу, а годами, — и она почти всегда ниже. Если вилла начнёт приносить доход только через 2–3 года стройки, честная доходность заметно меньше красивой. Это разные цифры, и выдавать одну за другую нельзя.
Что будет, если всё пойдёт хуже
Хорошая модель показывает не только идеальный расклад, но и что будет, если цена за ночь или загрузка просядут на 10–15%. Если при этом вилла всё ещё в плюсе — модель крепкая. Если уходит в минус — запас прочности нулевой.
Чек-лист
Короткий чек-лист модели
Перед тем как верить любой цифре доходности, пробегитесь по двум спискам: что в модели обязано быть и что должно сразу насторожить.
Что должно быть
- цена за ночь после вычета комиссий площадок, а не только витринная;
- загрузка за весь год, а не за лучшие месяцы;
- расходы расписаны по пунктам, включая деньги на будущий ремонт;
- понятно, кто платит налоги и не возникают ли они сверх заявленной доходности;
- компсет с похожими виллами, датой и живыми ссылками;
- показан плохой сценарий, не только идеальный.
Тревожные знаки
- сразу написана «чистая доходность» без разбивки по шагам;
- цена за ночь без пометки «до/после комиссий», загрузка без источника;
- владельцу остаётся больше 60–70% выручки без объяснения;
- компсета нет вовсе или он без ссылок на реальные объявления;
- обещание «20% годовых» круглым числом и без доказательств.
FAQ
Частые вопросы
Короткие ответы на то, что спрашивают чаще всего про финмодели аренды.
Что такое финмодель аренды простыми словами?
Почему цены за ночь должно быть две?
Что такое загрузка?
Что такое компсет и зачем он нужен?
Сколько денег реально остаётся владельцу виллы на Бали?
На что смотреть в первую очередь, если не разбираешься в цифрах?
Проверим финмодель вашего объекта
BDA собирает компсет и считает доходность на собственной базе из 30 000+ объектов Бали — без завышенных ставок и спрятанных расходов. Покажем, на чём держатся цифры по вашей вилле.
Связаться с BDA