Право и сделки · BDA · Недвижимость Бали
Как проверить недвижимость на Бали перед покупкой?
С чего начать
Что такое due diligence и почему без него теряют деньги?
Due diligence — это проверка объекта и продавца до внесения денег: вы убеждаетесь, что покупаете именно то, что вам показывают, и что этим можно законно владеть, строить и пользоваться.
На Бали это критичнее, чем на привычных рынках: земля бывает в разных формах права, часть участков нельзя застраивать в принципе, а здание без разрешений могут опечатать или снести — даже если оно давно построено.
Представим сквозной пример. Вы нашли виллу мечты в Чангу, продавец торопит с депозитом «пока не забрали другие». Именно в этот момент срабатывает правило BDA: сначала проверка, потом деньги. Дальше — четыре вопроса, которые закрывают большую часть рисков, и по каждому понятно, где искать ответ.
Четыре проверки
До того как внести деньги, объект проходит четыре проверки
Проверка 1 · Титул
Чей это участок и нет ли на нём долгов?
Первое, что проверяют, — что земля действительно принадлежит продавцу и свободна от долгов и споров.
В Индонезии каждый участок учтён в государственном земельном реестре, который ведёт национальное земельное агентство. Нотариус-PPAT делает официальную проверку сертификата (cek sertifikat) и подтверждает четыре вещи: сертификат подлинный и действующий, владелец по документам — это ваш продавец, на участке нет залога (землю часто закладывают в банк) и нет ареста или спора, а границы и площадь в документе совпадают с тем, что на местности.
Звучит как формальность, но именно здесь сделки срываются чаще всего: забор стоит не по границе, продавец оказывается одним из нескольких наследников, или на участке висит непогашенный кредит. Без официальной выписки всё это вы не увидите.
в документах: реестр — BPN (Badan Pertanahan Nasional); проверка — cek sertifikat; залог земли — Hak Tanggungan
Какой у объекта сертификат и подходит ли он иностранцу?
Тип сертификата определяет, как именно вы будете владеть объектом. Напрямую на имя иностранца недоступна только полная бессрочная собственность — Hak Milik: её держателем может быть лишь гражданин Индонезии, а попытки обойти запрет через номинала юридически ничтожны. Но это не закрывает владение: иностранцу доступны две законные, регистрируемые формы — лизхолд (долгосрочная аренда, Hak Sewa) напрямую и фрихолд через PT PMA — индонезийскую компанию с иностранным участием, которая получает право застройки HGB. Поэтому при проверке титула вопрос не «фрихолд или нет», а какой это сертификат и ложится ли он на одну из легальных для вас форм.
в документах: полная собственность (только гражданам Индонезии) — Hak Milik (SHM); лизхолд — Hak Sewa; фрихолд через компанию — PT PMA + HGB; право пользования — Hak Pakai
Проверка 2 · Зонирование
Что на этой земле вообще разрешено строить?
Даже чистый титул не значит, что на участке можно строить виллу. Назначение земли определяет, что и сколько здесь можно построить — и можно ли вообще.
Каждый клочок земли на Бали попадает в градостроительный план с назначением: туризм, жильё, сельское хозяйство, «зелёная зона». Купить красивый участок и только потом узнать, что он сельхоз- или природоохранный, — это обнуление девелоперского сценария целиком.
Проверяют это по зональному плану региона: для участка смотрят разрешённое назначение, какую долю участка можно занять застройкой и сколько этажей допустимо. На Бали действует жёсткое ограничение высоты — здание не выше ~15 метров (примерно высота кокосовой пальмы, около четырёх этажей). Это не рекомендация, а закон, и он не обсуждается.
в документах: генплан — RTRW; детальный план зонирования — RDTR; доля застройки участка — KDB
в документах: зелёная зона — zona/jalur hijau; отступ от берега — sempadan pantai; отступ от обрыва — sempadan jurang
Проверка 3 · Разрешение
Есть ли разрешение на строительство?
Любое здание на Бали должно иметь разрешение на строительство. С 2021 года прежний документ IMB заменён на согласование строительства здания — PBG.
PBG получают по утверждённому проекту через государственную онлайн-систему, и оно подтверждает, что постройка соответствует нормам и зонированию. Здание без действующего PBG — нелегальное: его могут опечатать, оштрафовать или обязать снести за счёт владельца, и неважно, что оно уже стоит и сдаётся. Для покупателя это два разных сценария.
Проверяете, что PBG уже есть
И что он оформлен на этот объект и совпадает с тем, что фактически построено: этажность, площадь, назначение.
PBG уже получен, а не «оформляется»
У проекта разрешение должно быть на руках до старта продаж. «Оформляется» — это обещание, а не документ.
Риск заморозки и сноса
Стройка без разрешения — частая причина, по которой объекты на острове опечатывают, штрафуют или сносят.
в документах: разрешение на строительство — PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), прежнее название — IMB; онлайн-система — SIMBG
До 2023–2024 годов на Бали была массовая практика: почти все объекты строились без получения PBG, а узаконивались через SLF уже по завершении стройки. Объекты, начатые в тот период без PBG, получить его задним числом, как правило, уже не могут — процедура крайне сложная и только сильно затягивает срок реализации проекта. Поэтому правительство даёт таким стройкам достроиться.
Что это значит для покупателя. Для давно начатого объекта без PBG главное — проверить, что он соответствует всем нормам и требованиям под PBG и SLF на момент сдачи комплекса и не несёт рисков не получить SLF. Если таких рисков нет, объект законно достраивается и получает SLF без нарушений — такая практика на рынке есть. А вот новая стройка, которую запускают без PBG сегодня, — уже красный флаг.
Проверка 4 · Эксплуатация
Можно ли законно пользоваться готовым зданием?
Разрешение построить и право пользоваться — это два разных документа. После завершения стройки здание проверяют на соответствие проекту и нормам безопасности и выдают сертификат пригодности к эксплуатации (SLF). Без него готовое здание формально нельзя законно вводить в эксплуатацию и использовать — а для инвестора это значит, что легальная сдача в аренду и спокойная перепродажа под вопросом.
На практике SLF — это финальная галочка, которую часто забывают проверить, увлёкшись титулом и разрешением на стройку. Для нового или недавно достроенного объекта спросите SLF так же обязательно, как PBG.
в документах: сертификат пригодности к эксплуатации — SLF (Sertifikat Laik Fungsi)
Кто проверяет
Кто всё это проверяет — и почему не вы сами?
Сами вы эти проверки провести не сможете — и это нормально.
Официальную проверку земли и оформление сделки в Индонезии ведёт нотариус-PPAT: только он имеет доступ к реестру для проверки сертификата и право регистрировать переход права. Зонирование и разрешения (PBG/SLF) проверяет он же вместе с независимым юристом и техническим специалистом по проекту. Ключевое слово — независимый: юрист и нотариус со стороны покупателя, а не «тот, кого посоветовал продавец».
Роль BDA здесь — собрать эту проверку в одну систему: мы координируем нотариуса-PPAT, юристов и подрядчиков и проверяем объект до того, как вы вносите деньги. Мы работаем с проверенными юристами, чтобы проверка оставалась независимой.
Опыт BDA
Красные флаги: когда лучше выйти из сделки?
Несколько сигналов из практики, при которых сделку стоит как минимум поставить на паузу.
- Депозит до проверки. Продавец требует внести деньги раньше, чем нотариус проверил сертификат. Правильный порядок — наоборот.
- «Дружеский» договор без нотариуса-PPAT. Любая сделка с землёй без официального оформления юридически не защищена.
- Зелёная зона «скоро переведут». Обещание сменить назначение земли — это риск продавца, который перекладывают на покупателя.
- Новая стройка, запущенная без PBG. Объект начинают строить сегодня без разрешения — красный флаг (в отличие от давно начатых объектов, которым дают достроиться под контролем SLF). Отдельно проверяйте риск не получить SLF при сдаче.
- Забор не по границе. Фактические границы не совпадают с площадью в сертификате — спор с соседями вы наследуете вместе с участком.
Чек-лист
Что проверить до денег — одной таблицей
Сохраните: всё, что нужно держать в голове перед покупкой недвижимости на Бали.
| Что проверяете | Где / как | Что подтверждает | Красный флаг |
|---|---|---|---|
| Титул и владелец | реестр земли (BPN), через нотариуса-PPAT | продавец — собственник, нет залога и ареста | сертификат «на словах», несколько наследников |
| Тип сертификата | сертификат на землю | форма владения легальна для вас (лизхолд или фрихолд через PT PMA) | Hak Milik на имя иностранца, схема с номиналом |
| Зонирование | генплан региона (RTRW / RDTR) | что и сколько можно строить | зелёная зона, сельхозземля |
| Отступы и высота | план зонирования, нормы Бали | реальная площадь под застройку, ≤15 м | стройка в отступе от моря или обрыва |
| Разрешение на стройку | PBG (бывший IMB), система SIMBG | здание легально и построено по проекту | новая стройка без PBG; у старой — несоответствие нормам PBG/SLF |
| Эксплуатация | сертификат SLF | зданием можно законно пользоваться | риск не получить SLF при сдаче |
Чек-лист носит ориентировочный характер и основан на практике BDA и нормах Индонезии. Не является юридической консультацией; конкретную сделку проверяйте через нотариуса-PPAT и независимого юриста.
FAQ
Частые вопросы
Короткие ответы на то, что спрашивают чаще всего про проверку недвижимости.
Что такое due diligence при покупке недвижимости на Бали?
Что проверяют в земельном реестре BPN?
Можно ли строить на любом участке на Бали?
Чем PBG отличается от старого IMB?
Что такое SLF и зачем он нужен покупателю?
Опасно ли покупать объект, который строился без PBG?
Кто проводит due diligence на Бали?
Проверим объект до того, как вы внесёте деньги
BDA сопровождает покупку и запуск проектов на Бали — координируем проверку титула, зонирования и разрешений через нотариуса-PPAT и проверенных юристов, ещё до депозита.
Связаться с BDA