Аналитический отчёт · BDA · Ubud, Бали · 2BR виллы

Комплексная оценка доходности 2BR вилл в районе Ubud, Бали

Оценка среднегодовой загрузки, ценового позиционирования и конкурентного окружения

Ключевой вывод Средняя загрузка ~79% подтверждает стабильную ликвидность сегмента experience-вилл в Ubud. Финансовый ориентир рынка — выручка ~$100 000 / год и чистая прибыль ~$55 000 / год; при усилении архитектурной концепции потенциал выручки — $120 000–150 000+ / год.
ДТДмитрий Тотоев · BDA Источник данных: AirDNA и Airbnb (Q4 2025) Выборка: 59 объектов

Анализируемый объект

Pistachio Villas

Pistachio Villas — living room
Pistachio Villas

Pistachio Villas — это лимитированная коллекция вилл с панорамными видами, вдохновлённая природой Бали. Проект делает акцент на уникальной архитектуре, видовом расположении и формате, востребованном на рынке аренды.

Характеристики 2BR виллы

  • Площадь — 175 м²
  • 2 этажа
  • Просторная гостиная с панорамными окнами
  • 2 спальни с отдельными ванными комнатами
  • Открытая терраса и приватный бассейн
  • Завершение строительства — 4Q 2026

Анализируемый район

Ubud — культурный и природный центр Бали

Район Ubud обладает рядом устойчивых конкурентных преимуществ:

  • статус культурной столицы Бали с международной узнаваемостью;
  • высокая концентрация wellness-инфраструктуры (йога-центры, ретриты, спа, рестораны здорового питания);
  • природное окружение (джунгли, рисовые террасы, каньоны и реки), формирующее уникальный формат проживания;
  • стабильный спрос со стороны аудитории, ориентированной на длительное проживание и осознанный отдых.
Наличие международных брендов в сегменте hospitality (Four Seasons, COMO Shambhala Estate, Alila Ubud и др.) подтверждает инвестиционную привлекательность района и уровень платёжеспособного спроса.
Удалённость от прибрежных туристических кластеров создаёт ощущение приватности, глубины и аутентичности, что особенно востребовано в сегменте бутик-вилл и retreat-формата.
Ubud rice terraces
Рисовые террасы — природная доминанта Ubud

Методология

Критерии отбора объектов для анализа

Локация: Ubud и прилегающие районы (для сегмента Experience Ubud)

Тип объекта: 2 Bedroom Villa (2BR) — для сегмента Experience Ubud

Для бамбуковых проектов (Bamboo Ref и Bamboo TOP) дополнительно включены 1BR объекты, поскольку в анализируемом проекте спальни неравнозначны и только одна из них является видовой, что допускает модель эксплуатации в формате одной спальни

Архитектурный формат: experience / натуральные материалы / bamboo-концепция

Срок активного размещения: более 200 дней

Формат размещения: experience / retreat

Сопоставимый масштаб проекта

Структура выборки

Три сегмента и логика сопоставления

В выборку включены три сегмента

  • Experience Ubud — 2BR виллы в центре Убуда с выраженной концепцией и использованием натуральных материалов
  • Bamboo Ref — бамбуковые виллы того же подрядчика в районе Убуда (1BR и 2BR)
  • Bamboo TOP — бамбуковые виллы с максимальным архитектурным вау-эффектом (1BR и 2BR)

Из выборки исключены

  • крупные luxury-комплексы с иной ценовой категорией
  • виллы с каньонным видом и уникальными природными доминантами
  • объекты существенно большей площади
  • виллы, не относящиеся к experience-сегменту

Это позволяет сопоставить форматы по логике продукта и модели эксплуатации, а не исключительно по количеству спален.

Результаты выборки

Средние показатели выборки

По итогам анализа сегмента experience-вилл в Ubud получены следующие показатели. В выборку попали 59 объектов, распределение по сегментам:

Experience Ubud
22 объекта
Средняя годовая выручка$85,530
Чистая прибыль$47,041
Средняя загрузка83.3%
ADR$284
Bamboo Ref
10 объекта
Средняя годовая выручка$86,696
Чистая прибыль$47,683
Средняя загрузка60.0%
ADR$398
Bamboo TOP
27 объекта
Средняя годовая выручка$117,084
Чистая прибыль$64,396
Средняя загрузка83.1%
ADR$382

Сегмент демонстрирует устойчивую доходность: средняя годовая выручка по выборке составляет $85 000–117 000 в зависимости от архитектурного формата и ценового позиционирования объекта.

Ценовое позиционирование

Диапазон стратегий в сегменте Experience

ADR по сегментам
Средние значения, $ за ночь
Experience Ubud$284
Bamboo TOP$382
Bamboo Ref$398
Средний ADR по выборке — ~$348

Фактический диапазон ADR в выборке составляет порядка $220–640 за ночь. Experience-объекты в центре Убуда формируют базовый ценовой уровень сегмента, тогда как бамбуковые проекты демонстрируют более высокий ADR за счёт архитектурной уникальности.

Средний ADR
~$348
за ночь по выборке
Диапазон ADR
$220–640
за ночь

Распределение выручки

Трёхуровневая структура сегмента

Распределение объектов по диапазонам годовой выручки демонстрирует трёхуровневую структуру сегмента experience-вилл.

Количество объектов по диапазонам выручки
Годовая выручка, $ · распределение по сегментам
15
5
2
8
До 80k
34
12
8
14
80–120k
10
10
Свыше 120k
Experience UbudBamboo RefBamboo TOP
До $80 000 в год

Нижняя граница выборки. Преимущественно представлены виллы Experience Ubud, а также отдельные объекты Bamboo Ref и Bamboo TOP.

$80 000–120 000 в год

Основной рабочий диапазон. В этой зоне сосредоточена большая часть объектов всех трёх форматов.

Свыше $120 000 в год

Премиальный сегмент, полностью представленный проектами Bamboo TOP. Данный формат демонстрирует максимальные значения выручки внутри рассматриваемой выборки.

Корреляция

ADR и Revenue

Анализ зависимости ADR и годовой выручки подтверждает различие финансовых моделей внутри сегмента.

Experience UbudBamboo RefBamboo TOP
$60k $90k $120k $150k $180k $210k $240k $200 $250 $300 $350 $400 $450 $500 $550 $600 $650 ADR, $ за ночь
По вертикали — годовая выручка, $. По горизонтали — ADR, $ за ночь.
Experience Ubud

ADR $240–300 · Выручка $70 000–115 000

Bamboo Ref

ADR $350–500 · Выручка преимущественно $70 000–100 000

Bamboo TOP

ADR $320–600+ · Выручка $100 000–220 000

Рост ADR сопровождается увеличением верхней границы выручки, однако внутри каждого диапазона сохраняется разброс значений.

Кейс из выборки

Пример успешного бамбукового комплекса

Veluvana Bali
Veluvana Bali · район Сидемен

В рамках анализа выделен комплекс Veluvana Bali, расположенный в районе Сидемен — удалённой локации вне основного туристического центра. Несмотря на труднодоступность и отсутствие городской инфраструктуры, комплекс демонстрирует стабильно высокие показатели:

  • годовая выручка по виллам — от $147 000 до $221 000;
  • прибыль — от $81 000 до $121 000;
  • сразу несколько объектов комплекса входят в число лидеров выборки.
Важно отметить, что данные показатели достигаются не единичным объектом, а системным проектом с продуманной концепцией и архитектурой.
Формат бамбуковых вилл с выраженной архитектурной идеей способен формировать премиальный уровень доходности даже в удалённой локации.
Это подтверждает устойчивый спрос на experience-формат как самостоятельную ценность для гостя.
Veluvana Bali dome

Базовый сегмент

Экспириенс-виллы Ubud

В рамках выборки формат Experience Ubud представлен преимущественно индивидуальными виллами без комплексной архитектурной концепции.

Сегмент характеризуется:

  • работой в нижней и средней ценовой зоне рынка;
  • стабильной загрузкой;
  • предсказуемым уровнем доходности;
  • отсутствием выраженного архитектурного позиционирования.

Основной драйвер спроса — расположение в центре Ubud и близость к туристической инфраструктуре.

Experience villa in Ubud
Индивидуальная experience-вилла в Ubud

Общий вывод по рынку

Высокий и устойчивый спрос

Высокий и устойчивый спрос

Средняя загрузка ~79% подтверждает стабильную ликвидность сегмента experience-вилл в Ubud.

Финансовый ориентир · Выручка
~$100,000
в год
Финансовый ориентир · Чистая прибыль
~$55,000
в год

Итог по сегменту

Рынок experience-вилл в Ubud демонстрирует чёткое расслоение по формату продукта

Экспириенс-виллы в центре формируют стабильную модель с высокой загрузкой и умеренным средним чеком.

Бамбуковые проекты работают в более высокой ценовой зоне и демонстрируют более высокие показатели выручки по сравнению с базовым форматом.

Основная часть рынка сосредоточена в среднем диапазоне показателей, тогда как выход в премиальный сегмент связан с усилением архитектурной концепции и позиционирования.

Таким образом, рынок имеет устойчивую базовую модель и подтверждённый премиальный сегмент с более высоким уровнем выручки.

Вывод по анализируемому объекту

Позиционирование Pistachio Villas

Pistachio Villas aerial
Архитектурный experience при центральной локации

Проект относится к сегменту experience-вилл с бамбуковой архитектурой и расположен в центре Ubud.

По своим характеристикам он занимает промежуточную позицию между экспириенс-форматом в центре и удалёнными премиальными бамбуковыми проектами.

Такое сочетание ориентировано на:

  • работу в верхней части среднего ценового диапазона;
  • доходность выше базового сегмента;
  • более широкий охват аудитории по сравнению с удалёнными объектами.

Формат проекта ориентирован на архитектурный experience при сохранении ликвидности центральной локации.

Ключевой инвестиционный тезис

Два сценария доходности

При рыночной модели управления
Выручка~$100,000 / в год
Чистая прибыль~$55,000 / в год
Заполняемость~79%
При усилении архитектурной концепции и премиальном позиционировании
Выручка$120,000–150,000+
Чистая прибыль~$70,000–85,000*
Заполняемость80–90%

*Расчётно при сохранении рыночной маржинальности сегмента. Проект соответствует рыночным показателям сегмента и имеет потенциал усиления доходности за счёт архитектурной концепции и премиального позиционирования.

FAQ

Частые вопросы

Ответы даны на основе данных отчёта по сегменту experience-вилл Ubud (AirDNA и Airbnb, Q4 2025).

Какова доходность 2BR виллы в районе Ubud?
По сегменту experience-вилл в Ubud финансовый ориентир рынка — выручка ~$100 000 в год и чистая прибыль ~$55 000 в год при средней загрузке около 79%.
Какая заполняемость (occupancy) у вилл в Ubud?
Средняя загрузка по сегменту — ~79%. По форматам: Experience Ubud — 83,3%, Bamboo TOP — 83,1%, Bamboo Ref — 60,0%.
Сколько стоит ночь аренды (ADR) виллы в Ubud?
Средний ADR по выборке — ~$348, фактический диапазон — $220–640 за ночь. По сегментам: Experience Ubud — $284, Bamboo TOP — $382, Bamboo Ref — $398.
Чем bamboo-виллы отличаются по доходности от обычных experience-вилл?
Bamboo TOP демонстрирует среднюю годовую выручку $117 084 и чистую прибыль $64 396, тогда как базовый формат Experience Ubud — $85 530 и $47 041. Премиальный сегмент (свыше $120 000 в год) полностью представлен проектами Bamboo TOP.
Какова потенциальная доходность проекта Pistachio Villas?
При рыночной модели управления — выручка ~$100 000, чистая прибыль ~$55 000, заполняемость ~79%. При усилении архитектурной концепции и премиальном позиционировании — выручка $120 000–150 000+ в год, чистая прибыль ~$70 000–85 000, заполняемость 80–90%.
Сколько объектов в выборке и на каких данных построен анализ?
В выборку вошли 59 объектов: Experience Ubud — 22, Bamboo Ref — 10, Bamboo TOP — 27. Источник данных — AirDNA и Airbnb (Q4 2025).
ДТ
Дмитрий Тотоев

Основатель Bali Developers Accelerator (BDA). Компания сопровождает девелоперские проекты на Бали — от аналитики и стратегии до маркетинга, продаж и подбора подрядчиков.

Источник данных: AirDNA и Airbnb (Q4 2025) · выборка 59 объектов сегмента experience-вилл Ubud

Считаете доходность проекта на Бали?

BDA анализирует рынок по собственной базе объектов и считает реальную доходность по сегментам — от выбора локации и формата до концепции продукта и ценового позиционирования.

Запросить разбор у BDA