Фрихолд или лизхолд на Бали: как иностранцу легально владеть землёй?

Лизхолд (Hak Sewa) — это не долгосрочная аренда, а право собственности, ограниченное во времени. Держатель лизхолда владеет участком и тем, что на нём построено, в течение срока договора, и распоряжается этим правом: может пользоваться, сдавать, продавать и передавать его.

Это безопасная и хорошо защищённая в индонезийском праве форма. Договор лизхолда не имеет обратной силы: согласованные условия нельзя изменить или отозвать в одностороннем порядке в течение срока. По умолчанию держателю доступно продление, и участок возвращается к собственнику земли только в одном случае — если держатель лизхолда сам не захотел продлевать.

У лизхолда есть и практическое преимущество для входа: он обходится дешевле фрихолда и заметно снижает порог первоначальных вложений. Поэтому это самая распространённая форма входа иностранного инвестора на рынок Бали — особенно для разовой покупки объекта или жилья под себя.

Продление доступно держателю по умолчанию, а его цена определяется не «по договорённости в конце», а по установленной процедуре рыночной оценки. Зафиксировать цену на 30 лет вперёд на практике почти не удаётся, поэтому продление чаще всего идёт по рыночной стоимости на момент продления.

Важно: при продлении оценивается только сама земля, а не построенное на ней. Здания и улучшения остаются ценностью держателя лизхолда и в стоимость продления не входят — это принципиально снижает стоимость продления для того, кто вложился в строительство.

Эта форма подходит инвесторам, которые строят на продажу или ведут арендный бизнес, а не просто покупают дом для себя. У PT PMA есть и издержки: требования к минимальному капиталу, отчётность и налоги. Поэтому фрихолд через компанию оправдан, когда масштаб проекта это покрывает; для разовой покупки одного объекта чаще выбирают лизхолд.