Bali DevelopersАналитический отчёт · BDA · Бали, Индонезия · 2024 → 2025
Executive Summary
Отчет основан на данных платформы AirDNA и включает объекты краткосрочной аренды, соответствующие критериям отбора, примененным при формировании выборки. Для анализа использовались листинги с показателем Availability Days не менее 180 дней.
Исследование преимущественно охватывает сегмент частных объектов краткосрочной аренды (вилл и аналогичных форматов размещения). Значительная часть гостиничного фонда, апарт-отелей и других типов средств размещения в выборку не входит.
Executive Summary
Рынок краткосрочной аренды Бали в 2024–2025 годах перешел в более зрелую фазу развития, характеризующуюся масштабным расширением и качественной трансформацией предложения. Основные показатели подтверждают устойчивость рынка и его способность адаптироваться к растущей конкуренции.
Масштаб и динамика · 2025
Раздел 01
Отчёт основан на анализе рынка краткосрочной аренды на Бали за 2024–2025 годы и отражает ключевые показатели, влияющие на доходность инвестиций: объём предложения (Listings), уровень загрузки (Occupancy) и общий оборот рынка (Total Revenue).
Бали — один из крупнейших туристических рынков Юго-Восточной Азии и ключевая точка международного туризма в Индонезии. Стабильный поток гостей из Австралии, Европы, США и стран Азии формирует устойчивый спрос на краткосрочную аренду и создаёт базу для инвестиционной доходности.
Рост туристической инфраструктуры, развитие авиасообщений и популярность формата вилл привели к быстрому расширению рынка краткосрочной аренды. Сегодня этот сегмент является одним из самых динамичных направлений инвестиций в недвижимость на острове.
Market Dynamics
| Year | Cnt. listings | Change |
|---|---|---|
| 2024 | 16 161 | +35.9% |
| 2025 | 21 961 |
Рынок краткосрочной аренды продолжает находиться в фазе активного роста. За год количество листингов увеличилось на 35.9%. Рост предложения отражает высокий приток инвестиций и активный запуск новых девелоперских проектов. Увеличение числа объектов повышает требования к качеству новых проектов и уровню их рыночного позиционирования.
| Year | Total Revenue | Change |
|---|---|---|
| 2024 | $ 602 млн | +31.4% |
| 2025 | $ 792 млн |
Общий объём рынка также демонстрирует рост. За год он увеличился на 31.4%. Рост происходит как за счёт увеличения количества объектов, так и за счёт увеличения числа гостей. При этом предложение растёт быстрее оборота, что означает, что доходность всё сильнее зависит от качества проекта и уровня управления.
Geographic Distribution
Значительная часть предложения сосредоточена в нескольких ключевых туристических районах. Крупнейшими кластерами размещения являются Чангу (22%), Букит (16%) и Убуд (14%). Совокупно эти районы формируют около 52% всего предложения краткосрочной аренды на острове.
Раздел 02 · Район Букит
Анализ макропоказателей острова выявляет неравномерную динамику развития ключевых локаций. Наиболее выраженная динамика роста в текущем цикле сосредоточена в южной части острова, где район Букит выступает одним из ключевых районов концентрации инвестиционной активности.
Букит является одним из наиболее быстро развивающихся туристических районов южной части Бали. Регион известен своими клифами, популярными серф-пляжами и развитой гастрономической инфраструктурой. Благодаря сочетанию природных ландшафтов и современной туристической среды район стал одной из базовых локаций для инвестиций в краткосрочную аренду.
В последние годы Bukit активно застраивается новыми виллами и бутик-отелями. Развитие пляжных клубов, ресторанов и сервисной инфраструктуры привело к устойчивому росту туристического потока, что одновременно усиливает его инвестиционную привлекательность и уровень конкуренции между объектами.
| Year | 1br | 2br | 3br | 4br | 5br | 6br+ | All |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 547 | 747 | 581 | 254 | 85 | 105 | 2 319 |
| 2025 | 963 | 1 223 | 837 | 336 | 112 | 122 | 3 593 |
| Change | 76.1% | 63.7% | 44.1% | 32.3% | 31.8% | 16.2% | +54.9% |
На фоне роста популярности района предложение выросло примерно на 55%. За последний год количество активных листингов увеличилось с 2 319 до 3 593 объектов.
Основная часть прироста связана с запуском новых девелоперских проектов, ориентированных на краткосрочную аренду. Значительная доля новых объектов представлена современными виллами, что постепенно меняет структуру предложения в сторону более новых и конкурентных проектов.
Это также повышает плотность предложения внутри сегмента и усиливает требования к качеству новых проектов.
| Year | 1br | 2br | 3br | 4br | 5br | 6br+ | All |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 74.5% | 73.1% | 68.3% | 61.8% | 59.7% | 49.9% | 64.5% |
| 2025 | 70.2% | 68.3% | 60.9% | 58.7% | 55.4% | 44.4% | 59.7% |
| Change | −4.3% | −4.7% | −7.4% | −3.1% | −4.3% | −5.5% | −4.9% |
Несмотря на значительный рост предложения, уровень загрузки (Occupancy) снизился умеренно — примерно на 5 процентных пунктов. Средний показатель сократился с 64.5% в 2024 году до 59.7% в 2025 году, что является относительно умеренным изменением на фоне роста числа объектов почти на 55%.
Подобная динамика указывает на то, что рост предложения сопровождается увеличением туристического спроса, который поддерживает расширение рынка и частично компенсирует ввод новых объектов. При этом снижение Occupancy отражает постепенное усиление конкуренции внутри района и рост требований к качеству объектов.
| Year | 1br | 2br | 3br | 4br | 5br | 6br+ | All |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 408 | 546 | 397 | 157 | 51 | 52 | 1 610 |
| 2025 | 676 | 836 | 510 | 197 | 62 | 54 | 2 336 |
| Change | 66.0% | 53.2% | 28.5% | 25.8% | 22.2% | 3.4% | +45.0% |
Фактическое количество объектов, принимающих гостей, увеличилось более чем на 45% — с 1 610 в 2024 году до 2 336 в 2025 году. Это отражает реальный рост туристического потока и увеличение объёма размещения гостей в районе Букит.
Таким образом, несмотря на расширение предложения, рынок продолжает демонстрировать рост фактического спроса, что подтверждает устойчивое увеличение числа размещений в районе.
| Unit Type | 2024 | 2025 | Change |
|---|---|---|---|
| 1br | $ 13.1 млн | $ 23.1 млн | 76.3% |
| 2br | $ 20.6 млн | $ 35.0 млн | 69.8% |
| 3br | $ 24.3 млн | $ 35.9 млн | 47.9% |
| 4br | $ 14.3 млн | $ 22.0 млн | 53.7% |
| 5br | $ 7.7 млн | $ 9.3 млн | 20.7% |
| 6br+ | $ 12.5 млн | $ 15.2 млн | 21.5% |
| Total | $ 92.6 млн | $ 140.6 млн | +51.8% |
Совокупный оборот рынка краткосрочной аренды в районе Букит продолжает активно расти. В 2024 году общий объём рынка составил около $92,6 млн, а в 2025 году достиг $140,6 млн, что соответствует росту примерно на 51,8%. Таким образом, рынок краткосрочной аренды в районе Букит демонстрирует не только рост количества объектов, но и значительное увеличение совокупного денежного оборота, подтверждая рост туристических расходов и общей экономической активности в сегменте. На фоне быстрого расширения предложения это также повышает требования к качеству объектов, концепции и уровню управления.
Букит демонстрирует наиболее выраженную динамику среди всех районов острова: оборот вырос на 51,8% при умеренном снижении загрузки всего на 5 п.п. Рынок активно расширяется, туристический поток растёт, и спрос продолжает абсорбировать новые объекты.
При этом Букит — это не единый рынок, а несколько локаций с принципиально разной инвестиционной логикой. Одни уже прошли пик доступности и работают в условиях высокой конкуренции. Другие только формируют инфраструктуру и предлагают более раннюю точку входа с высоким потенциалом роста.
Средние цифры по району не отражают эту разницу. Инвестиционный результат в Букиту определяется не районом в целом, а точностью выбора локации внутри него.
Раздел 03 · Район Чангу
Если Букит находится в фазе активного формирования инфраструктуры, то район Чангу представляет собой пример более консолидированного рынка, где акцент смещается с количественного роста на удержание качественных показателей и развитие lifestyle-среды.
Чангу является одним из наиболее урбанизированных и динамично развивающихся районов Бали. В рамках данного отчета район Чангу включает расширенный кластер локаций — от Умаласа до Нуану, что позволяет более полно отразить фактическую рыночную активность в данной части острова. В отличие от классических курортных локаций, Чангу сформировался как центр современной экспатской и туристической жизни острова, что формирует устойчивый спрос на аренду в течение всего года.
Высокая концентрация инфраструктуры делает спрос более стабильным по сравнению с классическими курортными локациями. В районе активно реализуются новые девелоперские проекты, что одновременно расширяет рынок и усиливает конкуренцию в сегменте.
| Year | 1br | 2br | 3br | 4br | 5br | 6br+ | All |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 691 | 1 040 | 1 087 | 380 | 178 | 208 | 3 584 |
| 2025 | 931 | 1 447 | 1 433 | 483 | 210 | 242 | 4 746 |
| Change | 34.7% | 39.1% | 31.8% | 27.1% | 18.0% | 16.4% | +32.4% |
Количество активных листингов выросло примерно на 32,4% — с 3 584 в 2024 году до 4 746 в 2025 году. Наиболее заметный рост наблюдается в сегментах объектов с 1–3 спальнями, которые формируют основную часть предложения и остаются наиболее конкурентным сегментом рынка. Рост предложения отражает сохраняющийся интерес инвесторов к району Чангу и высокую активность новых девелоперских проектов.
| Year | 1br | 2br | 3br | 4br | 5br | 6br+ | All |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 70.6% | 73.7% | 69.6% | 66.5% | 60.7% | 56.8% | 66.3% |
| 2025 | 67.0% | 68.1% | 65.1% | 61.2% | 56.0% | 53.3% | 61.8% |
| Change | −3.5% | −5.6% | −4.6% | −5.3% | −4.7% | −3.5% | −4.5% |
Показатель Occupancy снизился на 4,5 процентного пункта — с 66,3% в 2024 году до 61,8% в 2025 году.
Такая динамика указывает на высокую устойчивость района: увеличение числа объектов сопровождается ростом туристического спроса, поддерживающим расширение предложения.
Даже на фоне роста рынка более чем на 32% уровень загрузки сохраняется на высоком уровне, что подтверждает стабильность спроса в районе.
| Year | 1br | 2br | 3br | 4br | 5br | 6br+ | All |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 488 | 767 | 757 | 253 | 108 | 118 | 2 490 |
| 2025 | 624 | 985 | 932 | 296 | 118 | 129 | 3 084 |
| Change | 28.0% | 28.6% | 23.2% | 17.0% | 8.9% | 9.3% | +23.9% |
Фактическое количество занятых объектов увеличилось примерно на 23,9% — с 2 490 до 3 084 объектов.
Это подтверждает стабильный рост туристического потока даже на фоне расширения предложения и показывает, что спрос продолжает поддерживать развитие рынка в районе Чангу.
| Unit Type | 2024 | 2025 | Change |
|---|---|---|---|
| 1br | $ 14.5 млн | $ 20.9 млн | 44.0% |
| 2br | $ 30.5 млн | $ 42.1 млн | 37.9% |
| 3br | $ 42.9 млн | $ 57.5 млн | 33.9% |
| 4br | $ 21.8 млн | $ 27.5 млн | 26.1% |
| 5br | $ 17.2 млн | $ 18.7 млн | 9.1% |
| 6br+ | $ 18.4 млн | $ 27.9 млн | 51.5% |
| Итого | $ 145.4 млн | $ 194.6 млн | +33.9% |
Совокупный оборот рынка в районе Чангу вырос на 33,9%. В 2024 году общий объём рынка составил около $145,4 млн, а в 2025 году достиг $194,6 млн. Наибольший вклад в выручку формируют объекты с 2–3 спальнями, которые остаются наиболее востребованным и одновременно наиболее конкурентным сегментом. Рост совокупного оборота подтверждает высокую деловую активность района и стабильный туристический спрос.
Чангу остаётся крупнейшим и наиболее узнаваемым рынком краткосрочной аренды на Бали — $194,6 млн оборота и стабильная загрузка на уровне 61,8% подтверждают устойчивость спроса. Район сформирован, инфраструктура развита, туристический поток предсказуем.
Однако именно эта зрелость определяет главное ограничение для инвестора. Высокий интерес к району на протяжении последних лет привёл к существенному росту стоимости входа — как земли, так и готовых объектов. При текущих ценах соотношение инвестиции и потенциальной доходности становится всё менее привлекательным.
Чангу — район, который уже отработал своё инвестиционное окно. Те, кто вошёл раньше, зафиксировали результат. Для нового инвестора это рынок стабильного денежного потока, но не роста капитала.
Раздел 04 · Район Убуд
В отличие от прибрежных кластеров юга, центральная часть острова в лице Убуда формирует альтернативный вектор спроса, ориентированный на культурный и wellness-туризм, что отражается в специфике структуры предложения и динамике освоения нового предложения рынком.
Убуд является культурным и природным центром Бали. Район известен своими джунглями, рисовыми террасами и развитой wellness-инфраструктурой, что формирует уникальный тип спроса. Туристический поток здесь в большей степени связан с ретритами и экологическими путешествиями.
Дополнительной особенностью района является высокая доля специализированного спроса, ориентированного на программы восстановления, йога-ретриты, digital detox и культурные поездки. В отличие от прибрежных районов, спрос в Убуде в большей степени зависит от концепции объекта, уровня приватности и качества сервиса, что делает рынок особенно чувствительным к качеству продукта и его позиционированию.
| Year | 1br | 2br | 3br | 4br | 5br | 6br+ | All |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 970 | 637 | 298 | 141 | 57 | 61 | 2 164 |
| 2025 | 1 381 | 882 | 408 | 174 | 84 | 91 | 3 020 |
| Change | 42.4% | 38.5% | 36.9% | 23.4% | 47.4% | 49.2% | +39.6% |
Количество активных листингов выросло на 39,6% — с 2 164 в 2024 году до 3 020 в 2025 году. Особенно заметно увеличение количества крупных вилл (5–6 спален), что отражает рост интереса к форматам для групповых поездок, ретритов и семейного размещения. Рост предложения связан как с запуском новых проектов, так и с продолжающимся выходом на рынок объектов, построенных в предыдущие годы.
| Year | 1br | 2br | 3br | 4br | 5br | 6br+ | All |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 75.0% | 74.6% | 72.4% | 69.7% | 71.1% | 62.3% | 70.9% |
| 2025 | 67.1% | 65.7% | 63.8% | 62.2% | 65.3% | 59.3% | 63.9% |
| Change | −7.9% | −9.0% | −8.6% | −7.6% | −5.8% | −3.0% | −7.0% |
Средний показатель Occupancy сократился на 7,0 процентного пункта — с 70,9% в 2024 году до 63,9% в 2025 году. Это более выраженная реакция на рост предложения по сравнению с другими районами, однако уровень загрузки остаётся достаточно высоким для рынка. Снижение связано прежде всего с быстрым ростом количества новых объектов и усилением конкуренции внутри сегмента.
| Year | 1br | 2br | 3br | 4br | 5br | 6br+ | All |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 727 | 475 | 216 | 98 | 41 | 38 | 1 595 |
| 2025 | 927 | 579 | 260 | 108 | 55 | 54 | 1 983 |
| Change | 27.5% | 21.8% | 20.7% | 10.1% | 35.4% | 42.0% | +24.3% |
Фактическое количество занятых объектов увеличилось на 24,3% — с 1 595 в 2024 году до 1 983 в 2025 году.
Это подтверждает продолжающийся рост общего туристического потока в регион и показывает, что, несмотря на снижение среднего уровня загрузки, общий объём размещения продолжает увеличиваться.
| Unit Type | 2024 | 2025 | Change |
|---|---|---|---|
| 1br | $ 17.8 млн | $ 22.9 млн | 28.3% |
| 2br | $ 18.1 млн | $ 23.2 млн | 27.9% |
| 3br | $ 13.5 млн | $ 16.9 млн | 25.3% |
| 4br | $ 7.6 млн | $ 9.9 млн | 30.6% |
| 5br | $ 4.6 млн | $ 5.8 млн | 24.3% |
| 6br+ | $ 4.7 млн | $ 7.6 млн | 61.8% |
| Total | $ 66.4 млн | $ 86.3 млн | +29.9% |
Совокупный оборот рынка в районе Убуд вырос на 29,9%. В 2024 году общий объём рынка составил около $66,4 млн, а в 2025 году достиг $86,3 млн.
Особенно заметна динамика в сегменте вилл с 6+ спальнями (+61,8%), что подтверждает востребованность организованных групповых поездок, ретритов и крупных бронирований.
Рост оборота подтверждает сохранение спроса на специализированные форматы размещения в районе.
Убуд — единственный район Бали, где природная среда, культурный контекст и туристический спрос формируют принципиально иной продукт. Это не просто альтернативная локация — это отдельный рынок с собственной логикой и своей аудиторией, готовой платить за уникальный опыт проживания.
Район продолжает привлекать туристов, для которых качество впечатления важнее близости к пляжу. Этот спрос устойчив, растёт и практически не пересекается с аудиторией прибрежных районов. Оборот вырос на 29,9% — и это при том, что рынок ещё далёк от насыщения.
Инвестиционное окно в Убуде остаётся открытым. Стоимость входа пока не отражает полный потенциал района, а спрос на эксклюзивные объекты с выраженной концепцией и уникальным опытом проживания продолжает опережать предложение. Для инвестора, готового создавать продукт а не просто объект — это наиболее перспективная точка входа на острове прямо сейчас.
Раздел 05 · Сравнительный анализ
Для наглядной оценки инвестиционной привлекательности районов ниже приведена сводная таблица динамики ключевых показателей эффективности (2025 vs 2024). Данный блок позволяет сопоставить ключевые районы по темпам роста предложения, динамике спроса, уровню загрузки и совокупному обороту рынка.
| Метрика (2025 vs 2024) | Букит | Чангу | Убуд |
|---|---|---|---|
| Рост предложения (Listings) | +54.9% | +32.4% | +39.6% |
| Изменение загрузки (Occupancy) | −4.9% | −4.5% | −7.0% |
| Рост занятых объектов (Demand) | +45.0% | +23.9% | +24.3% |
| Рост оборота (Total Revenue) | +51.8% | +33.9% | +29.9% |
| Оборот рынка 2025, абс. | $140,6 млн | $194,6 млн | $86,3 млн |
Источник: аналитический отчёт BDA «Рынок краткосрочной аренды Бали 2024–2025».
Букит показывает наибольший рост оборота (+51,8%) при сохраняющемся спросе. Район неоднороден: инвестиционный результат здесь определяется точностью выбора локации внутри него.
Разбор БукитаЧангу — наиболее зрелый и предсказуемый рынок острова с максимальным абсолютным оборотом ($194,6 млн). Устойчивость спроса здесь высокая, однако стоимость входа существенно выросла за последние годы.
Разбор ЧангуУбуд формирует отдельный вектор спроса, не конкурирующий с прибрежными районами. Рост оборота на 29,9% при ещё доступной стоимости входа делает район наиболее перспективным для нового инвестора с продуктовым мышлением.
Разбор УбудаРаздел 06 · Конкуренция и эффективность
Быстрый рост предложения на рынке краткосрочной аренды существенно повышает плотность рынка во всех ключевых туристических районах острова. За последний год количество активных листингов на Бали увеличилось более чем на 35%, что привело к заметному усилению конкурентного давления на объекты размещения.
В условиях растущего предложения ключевым фактором успеха становится не просто наличие объекта, а его способность соответствовать современным стандартам качества и запросам аудитории. Объекты с устаревшим дизайном или слабым управлением начинают показывать более низкие результаты, в то время как новые, концептуальные проекты сохраняют высокую эффективность.
Рост конкуренции способствует дальнейшей профессионализации рынка. Именно поэтому сегодня инвестиционный результат определяется не выбором острова, а качеством самого продукта — концепцией, архитектурой и уровнем управления объектом.
Уникальная концепция продукта — основа эффективности на зрелом рынке. Объекты без выраженной идеи теряют спрос в пользу новых проектов.
Качественная архитектура и визуальная подача напрямую влияют на бронирования. Современный дизайн удерживает загрузку при росте конкуренции.
Уровень операционного управления определяет реальную доходность. Слабое управление снижает результаты даже на растущем рынке.
Раздел 07
Рынок Бали продолжает расширяться как в количественном, так и в денежном выражении. Рост оборота на 31,4% подтверждает сохранение высокой инвестиционной привлекательности острова.
Период входа в рынок без выраженной концепции завершен. В 2025 году доходность обеспечивается за счет уникальной концепции, качественной архитектуры и профессионального управления.
Каждый район — отдельная инвестиционная история. Букит интересен, но требует точного выбора локации внутри района. Чангу — предсказуемый денежный поток, но не рост капитала. Убуд остаётся районом с открытым инвестиционным окном для тех, кто создаёт продукт.
Несмотря на ввод новых объектов, рост фактического количества бронирований (+30%) свидетельствует о том, что туристический спрос на Бали продолжает расти и поддерживает дальнейшее расширение рынка.
Текущая коррекция загрузки является естественным этапом развития рынка и указывает на переход к более здоровой и прогнозируемой модели функционирования.
Рынок Бали продолжает развиваться. Данные подтверждают: спрос растёт, туристический поток увеличивается, и возможности для инвестора здесь есть.
Но рынок стал избирательным. Результат сегодня определяется не общим трендом, а глубиной понимания конкретной локации, продукта и момента входа.
Именно здесь заканчивается аналитика — и начинается экспертиза.
FAQ
Короткие ответы по рынку аренды Бали — с цифрами из отчёта BDA.
BDA анализирует рынок по собственной базе из 30 000+ объектов и считает реальную доходность по сегментам — от выбора района и локации до концепции продукта и цены входа.
Запросить разбор у BDA