Аналитика · BDA · Район Убуд · 2024 → 2025
Данные района
За год рынок краткосрочной аренды Убуда вырос на 29,9% по обороту — с $66,4 млн до $86,3 млн. Предложение увеличилось на 39,6% (с 2 164 до 3 020 активных листингов), число фактически занятых объектов — на 24,3% (с 1 595 до 1 983), а средняя загрузка осталась на высоком уровне — 63,9%.
Рост затронул все форматы вилл — от компактных до крупных, спрос увеличивается равномерно, а не за счёт одного узкого сегмента. Это говорит о расширении самого рынка, а не о точечном всплеске в отдельной категории.
Убуд · 2025
Загрузка
63,9% средней загрузки — высокий уровень для района, где за год предложение выросло почти на 40%. Это усреднённый показатель по всему пулу объектов Убуда: он включает и слабо, и хорошо загруженные виллы, поэтому для качественного, профессионально управляемого продукта реальная загрузка заметно выше средней. Снижение с 70,9% годом ранее — механический эффект быстрого ввода новых вилл, а не падение спроса.
Подтверждают это абсолютные цифры. За тот же год число фактически занятых объектов выросло на 24,3%, а оборот — на 29,9%. Гостей в Убуде стало больше — они просто распределились по большему числу вилл. Снижение средней загрузки на фоне роста оборота и числа занятых объектов — это признак расширяющегося рынка, который поглощает новое предложение, а не сжимающегося.
Почему средняя обманывает
Средняя доходность по Убуду усредняет несопоставимые объекты — и поэтому занижает потенциал качественного продукта. Внутри района результат сильно зависит от концепции, приватности, уровня сервиса и — особенно в Убуде — от видовых характеристик объекта. Спрос здесь связан с ретритами, wellness и культурным туризмом, а не с близостью к пляжу: гость платит за впечатление и окружение, а не за метраж.
Убуд — район с редкой концентрацией видовых локаций. Вид на джунгли, горы, каньон или рисовые террасы здесь можно получить даже в шаговой доступности от центра. По расчётам BDA видовые объекты работают заметно лучше типовых — и именно эта разница теряется в средней цифре по району. Инвестор, который ориентируется на «среднюю доходность по Убуду», сравнивает виллы, которые на рынке ведут себя совершенно по-разному.
Сравнение районов
Убуд формирует отдельный вектор спроса, который практически не пересекается с прибрежными районами. Чангу и Букит конкурируют за одну аудиторию — гостей, которым важна близость к пляжу и серфу. Убуд работает с теми, для кого качество впечатления важнее моря: ретриты, wellness, культура. Этот спрос устойчив, растёт и формирует собственную ценовую логику.
За цифрами таблицы стоит разная инвестиционная логика. Букит — быстрорастущий, но неоднородный рынок, где результат определяется точностью выбора локации внутри района. Чангу — самый зрелый рынок острова с максимальным абсолютным оборотом ($194,6 млн), но с высокой стоимостью входа. Убуд — отдельный рынок со своей аудиторией, который ещё далёк от насыщения.
| Метрика (2025 vs 2024) | Букит | Чангу | Убуд |
|---|---|---|---|
| Рост предложения (Listings) | +54,9% | +32,4% | +39,6% |
| Изменение загрузки (Occupancy) | −4,9 п.п. | −4,5 п.п. | −7,0 п.п. |
| Рост занятых объектов (спрос) | +45,0% | +23,9% | +24,3% |
| Рост оборота (Total Revenue) | +51,8% | +33,9% | +29,9% |
| Оборот рынка 2025, абс. | $140,6 млн | $194,6 млн | $86,3 млн |
Источник: аналитический отчёт BDA «Рынок краткосрочной аренды Бали 2024–2025».
Самая выраженная динамика острова: оборот +51,8% (до $140,6 млн). Но Букит — не единый рынок: внутри района локации с разной ценой и спросом, и результат зависит от того, насколько точно выбрана конкретная локация.
Букит — отдельный разборКрупнейший и самый предсказуемый рынок: $194,6 млн оборота (+33,9%) при стабильной загрузке 61,8%. Спрос надёжен, но цена входа уже высокая — район приносит стабильный доход от аренды, а не прирост стоимости актива.
Чангу — отдельный разборРастёт на 29,9% (до $86,3 млн) и при этом ещё далёк от насыщения. Отдельный wellness-рынок, почти не пересекающийся с побережьем: цена входа пока ниже потенциала района, а спрос на виллы с сильной концепцией и видом опережает предложение.
Убуд — не «слабее» побережья. Это другой рынок с другой аудиторией, и сравнивать его с Чангу по средней доходности — значит мерить разные вещи одной линейкой.
Стадия цикла
Убуд находится на более ранней стадии рыночного цикла, чем Чангу, — и в этом его ключевое преимущество для входа сегодня. Стоимость входа здесь пока не догнала потенциал района, а спрос на объекты с выраженной концепцией продолжает опережать предложение.
Контраст с Чангу показателен. Чангу уже прошёл свою фазу роста стоимости: при обороте $194,6 млн и стабильной загрузке 61,8% это рынок предсказуемого денежного потока, но не роста капитала — те, кто вошёл раньше, уже зафиксировали результат. Убуд сочетает денежный поток с потенциалом роста стоимости актива. Инвестиционное окно входа здесь ещё не закрыто — и для инвестора, готового создавать продукт, а не просто покупать объект, это сегодня одна из самых перспективных точек на острове.
Риски
Убуд несёт реальные риски, и средние цифры по району их не отменяют. Три главных — честно.
Предложение выросло на 39,6% за год — быстрее оборота. Плотность рынка растёт, и давление приходится прежде всего на типовые объекты. Период входа без выраженной концепции завершён.
Спрос в Убуде завязан на концепции, приватности, сервисе и виде. Это плюс для сильного видового продукта и риск для типового: слабый объект здесь проигрывает заметнее, чем в пляжных районах.
Это вне периметра отчёта, но критично для любой сделки на Бали: вопросы прав на землю (leasehold/freehold, конверсия прав) могут блокировать проект и требуют отдельной проверки.
Лизхолд или фрихолд на БалиВывод
Оборот рынка аренды Убуда вырос на 29,9% до $86,3 млн, число занятых объектов — на 24,3%, а средняя загрузка осталась высокой — 63,9%. Это отдельный wellness-рынок со своей аудиторией, который ещё далёк от насыщения.
Инвесторы недооценивают район, потому что меряют его линейкой побережья: видят снижение средней загрузки и более скромный рост оборота — и проходят мимо. Но в Убуде результат определяют вид, концепция и момент входа, а не средняя цифра по району. Именно здесь заканчивается аналитика — и начинается экспертиза.
FAQ
Короткие ответы об инвестициях в Убуд — с цифрами из отчёта BDA.
BDA анализирует рынок по собственной базе из 30 000+ объектов и считает реальную доходность по сегментам — от выбора видовой локации в Убуде до концепции продукта и цены входа.
Связаться с BDA