Essential Villas — вид сверху на бассейн
Essential Villas — Pulau Villas
Анализируемый объект

ESSENTIAL VILLAS

Коллекция односпальных вилл в составе флагманского проекта Pulau Villas.

Площадь участка
100 м²
Стоимость
$170 000
Жилая площадь
55 м²
Готовность
IV кв. 2026
Анализируемый район

Melasti —
эпицентр туристического потока

  • Стратегическая близость к Melasti Beach Ungasan и Sundays Beach Club.
  • Наличие брендовых пляжных клубов и ресторанов (Savaya Bali, White Rock Beach Club) формирует устойчивый туристический трафик.
  • Удалённость от перегруженных центральных районов создаёт ощущение уединённости.
Район Melasti — комплекс вилл в тропической зелени
Методология

Критерии отбора объектов
для анализа

Локация: Melasti, South Bali
Единая географическая зона
Тип объекта: 1 Bedroom Villa (1BR)
Односпальные виллы
Срок активного размещения: более 200 дней
Действующие объекты рынка
Современный дизайн
Актуальная концепция оформления
Из выборки исключены виллы с видом на океан и крупными участками для сравнения однородного рынка.
Рыночный срез

Средние показатели выборки
16 объектов

↗
$38 058
Средняя годовая выручка
↗
$20 932
Чистая прибыль в год
▮▮▮
75%
Средняя загрузка (Occupancy)
$↗
$143,5
ADR — средняя ставка за ночь
Ценовой диапазон

Ценовое позиционирование:
диапазон возможностей

$104,7
Минимальный ADR (Бюджет)
$143,5
Средний ADR
$220,3
Максимальный ADR
Рынок демонстрирует потенциал для двукратного роста среднего чека при изменении позиционирования.
Аналитика

Распределение выручки
и ценовая корреляция

Распределение выручки
По диапазонам годовой выручки (16 объектов)
6
$30–35k
6
$35–40k
4
$40–55k
Концентрация объектов в диапазоне $30 000–40 000. Отдельные объекты выходят в диапазон $40 000–55 000, формируя верхнюю границу доходности.
Корреляция цены и загрузки
ADR (USD) vs Occupancy (%)
240 200 160 120 100 ADR (USD) 40% 57% 74% 90% Occupancy (%) Завышенный прайс Золотая середина Бюджетная стратегия
При цене выше $220 загрузка снижается ниже 45%. Диапазон $150–190 сохраняет загрузку 60–76% — оптимальная ценовая зона.
Корреляция ADR и Revenue
Каждая точка — один объект из выборки
$55k $45k $35k $30k Оптимальная зона
$150–190
Оптимальная ценовая зона
Баланс цены и доходности
Максимальные значения выручки (более $50 000) достигаются при ADR около $190.
Диапазон $150–190 можно считать оптимальным с точки зрения баланса цены и доходности.
Выборка

Объекты анализируемой выборки

#ОбъектДнейЗагрузкаADRRevenueПрибыльRevPAR
Лидер выборки — интерьер спальни
Lima by Aayan · Лидер выборки
Лучший результат

Анализ лидера
выборки

Лидером выборки является комплекс однокомнатных вилл с развитой внутренней инфраструктурой: спортзал, спа, большой общий бассейн.

Большинство вилл в комплексе не имеют собственных бассейнов, однако за счёт общей концепции и сервиса комплекс показывает одни из лучших показателей.

$52 401
Выручка в год
$28 820
Чистая прибыль
76%
Загрузка
$188,9
ADR
Ключевой фактор

Роль инфраструктуры
и сервиса

  • Инфраструктура повышает ценность проживания и позволяет удерживать более высокий средний чек.
  • В сочетании с высоким уровнем сервиса это создаёт условия для роста ADR без критического снижения загрузки.
  • Это обеспечивает устойчивое премиальное позиционирование.
Объект

Essential Villas — интерьеры и экстерьер

Комплекс вилл Essential
Гостиная с видом на бассейн
Приватный бассейн
Кухня и обеденная зона
Гардеробная зона
Рыночные выводы

Общий вывод
по рынку

01
Высокий и устойчивый спрос
Средняя загрузка ~75% подтверждает ликвидность локации Melasti.
~75%
средняя загрузка
02
Финансовый ориентир рынка
Выручка: ~$38 000 / год.
Чистая прибыль: ~$21 000 / год.
~$38 000
средняя выручка / год
03
Потенциал роста
Возможен выход на $50 000+ годовой выручки за счёт роста ADR до $180+.
$50 000+
потенциал роста выручки
Вывод по объекту

Вывод по
анализируемому объекту

Анализируемый объект находится в центральной части рыночного диапазона по цене и загрузке.
Конкурирует за счёт инфраструктуры и сервиса, а не уникального вида или площади.
Оптимален по соотношению входной стоимости и доходности.
Essential Villas — экстерьер
Итог

Ключевой инвестиционный тезис

$35 000–40 000
Выручки / год
при стандартном управлении
$20 000–22 000
Чистой прибыли
после вычета расходов
Потенциал роста
$45 000–50 000+
При усилении сервиса
ADR $180+ / высокий сервис

Объект находится в оптимальной зоне баланса цены и загрузки, выигрывает за счёт инфраструктуры и сервиса, обладает прозрачной экономикой и контролируемыми рисками.

Источник данных: AirDNA и Airbnb (Q4 2025) · Bali Developers Accelerator